В Украине изменили правила продажи квартир: как отреагирует рынок недвижимости в Днепре (Эксклюзив)

В Украине изменили правила продажи квартир. Правительство приняло решение, которое должно нормировать сферу строительства и способствовать реализации ипотечной программы "єОселя". Вводится минимальный размер гарантийной доли строительства объектов, которые будут построены в будущем.

По мнению законодателей, минимальный размер гарантийной доли строительства объектов для крупнейших городов – Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова – составит 10% от общей площади. Для всех других населенных пунктов страны он будет составлять 5%.

Такое решение, считают они, во-первых, сохраняет имеющиеся стимулы работы строительной отрасли, что очень важно учитывая потребности восстановления страны. Во-вторых, будет мотивировать застройщика завершать объекты строительства, чтобы снять с него обременение и получить прибыль. В-третьих, предоставляет достаточные гарантии для завершения строительства третьими лицами в результате наступления определенных законом обстоятельств. Но эксперты бьют тревогу, полагая, что это приведет к значительному удорожанию квартир уже в 2023 году.

Что известно о рынке недвижимости в Днепре и как эти правила повлияют на рынок, Днепровской панораме рассказал юрист по операциям с недвижимым имуществом Сергей Логутенко.

Война - главный сдерживающий фактор

Сейчас у нас главный фактор – война. Недвижимость – это не то, что нужно каждый день. Недвижимость – это некое мерило и ее люди покупают за деньги, которые где-то заработали или накопили. Сейчас у большинства людей в Украине не до накоплений, они, в основном, выживают. Риск потерять недвижимость большой, даже если есть деньги, то сейчас люди предпочитают иметь на руках доллары, гривны, евро, золото, криптовалюту. Все, что угодно. Машина – это сейчас лучше, чем квартира, потому что в нее можно сесть и куда-то уехать. А квартира, если вдруг начинаются боевые действия, становиться сразу же неликвидным материалом. Она требует постоянной заботы, вдруг ее разбомбят, вдруг ее ограбят мародеры или бандиты. (У нас ведь квартиры грабят на территориях, где идет война). Поэтому это – главный фактор», - прокомментировал Сергей Логутенко.

Первичный рынок требует отдельного разговора. Большая часть первичного рынка – это еще не существующие метры. Вопрос, как их строят в нынешних условиях?

Как-нибудь, хоть как-то, чтобы показать видимость, что мы строим. Объемы строительства застройщикам банки не кредитуют. Инвесторы, которые раньше с охотой вкладывали свои деньги, увезли их в другие страны, потому что у нас не выгодно и плюс изменилось законодательство, регулирующее сферу строительства. Оно касается, в первую очередь, инвестиций в первичный рынок. Там, надо платить много налогов, надо рассказывать, где деньги взяты, поэтому потенциальные инвесторы увезли чемоданы с деньгами в Турцию, Грецию, Объединенные Арабские Эмираты, туда, где это выгоднее.

Плюс ко всему, будут строить – не будут, мы не знаем, грядет война, активные боевые действия. Какая тут стройка? Не до стройки будет.

При этом есть еще проблема и со стоимостью на первичном рынке. Стоимость на вторичном рынке формирует спрос, и его почти нет, поэтому стоимость на вторичном рынке в долларах проседает вот уже почти год, пока идет война, - на 3-5%. В итоге, стоимость упала за время войны где-то на 30%, а где-то и на все 50%. Это в долларах. И это по Днепру.

Например, в январе прошлого года средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве, составляла 104,8 тысячи долларов, а сейчас – 86,1 тысячи долларов. Год назад курс доллара был на уровне 28,78 грн, а в начале 2023-го – около 40 грн. Таким образом, год назад жилье можно было приобрести за 3 млн грн, а в данный момент – за 3,4 млн грн. В Днепре однокомнатной или малосемейки ниже чем за полмиллиона гривен я не встречал", - отметил эксперт.

В то же время. по его словам, в в Ужгороде, во Львове наоборот, недвижимость подорожала. Там регистрируют большее количество сделок.

Но если говорить о статистических цифрах, которые дает Главная нотариальная палата, Министерство юстиции, Фонд госимущества, то объем сделок по купле-продаже квартир, домов, земельных участков – упал, по сравнению с 2021 годом, на 80%.

По две недели неотлучно нужно "жить" в банке

Не лучшая картина, по мнению эксперта, и с кредитованием. 

Цифры, которые публикуют власти, кажутся большими, но если взять специальную программу «ЄОселя», которую сделали для полицейских, ЗСУ, врачей под 3% годовых, то все радужно вначале, а на выходе пока ноль. Потому что заявку нужно подать в «Дие» быстро (да, это правда), заявок 20 или 25 тысяч, а кредитов – 500 на всю Украину. Это значить на всю Украину оформляется два кредита в день. Ну или двадцать кредитов в день, если взять все программы кредитования в стране. Это ничтожно мало, и эти миллиарды, и сотни, которые анонсируют, совершенно никаким образом не влияют на рынок недвижимости.

По мнению Логутенко, эти программы оторваны от жизни. В подтверждение этого он привел пример, почему кредитование под 3% не работает в Днепре.

Потому что в Днепре так получилось, что домов с параметрами под программу «ЄОселя» (до 10 лет) практически нет. Или даже если они подходят под эти параметры, то людям надо добавлять свои деньги, которых у них нет. То есть, можно купить такую квартиру до 10 лет в новых домах, но это дома, где продавцам, владеющим недвижимостью меньше 3 лет, нужно платить налоги, НДФЛ и военный сбор. А это значит, что налоги увеличивают реальную стоимость на 7,5%.

К тому же и продавцы, и покупатели сталкиваются с банковскими проблемами. Ведь лимитированное НБУ выдач наличными денег в банке приводит к тому, что приходится получать по сто тысяч в день. Кто захочет продать квартиру за 2 млн и ходить две недели в банк за деньгами в гривне?

К примеру, мы получили полтора миллиона кредита, за ним нужно ходить две недели. А как пойти в банк, если он не работает, если отключили свет, если объявлена тревога? Вот и стоят люди с утра до ночи в банках, чтобы забрать те кредитные деньги. А за это время курс стал не 40, а 41.

В деталях, как известно, всегда прячется тайна, о которой почему-то не говорят, потому что в комплексе все эти проблемы никто не смотрит. На данный момент Национальный Банк живет своей жизнью, Минюст – своей, Фонд госимущества – своей, все они о комплексе всего даже не задумываются", - говорит Логутенко.

Аренда продолжает быть выгодной

Не секрет, что на вторичном рынке недвижимость покупают не люди для собственного жилья, а инвесторы, которые сдают ее потом в аренду, объясняет наш эксперт.

По его словам, большая часть покупателей квартир в Днепре – это люди, которые инвестируют свои деньги во «вторичку», чтобы потом сдавать ее в аренду.

Это выгодно, потому что доход от аренды сейчас в долларах по курсу 40, при инвестиции в однокомнатную квартиру составляет 8% годовых. А в банке дают 20% в гривне. Учитывая, что инфляция гривны за этот год почти 30%, люди справедливо считают, стоит ли держать деньги в гривне? Поэтому они и вкладывают деньги, чтобы потом сдавать в аренду, которая в Днепре все еще пользуется спросом. Но уже не ажиотажным, как это было весной и летом, а стабильным. Это значит, что спрос все равно есть, но рынок аренды уже проседает в цене, потому что у людей уже нет денег платить по стандартной модели за аренду.

Стандартная модель в Днепре – это услуги риелтора (100%), первый месяц – гарантийный платеж (на случай поломки техники или порчи мебели, воровства и тд). Поэтому за квартиру, аренда которой, к примеру, стоит 5 тысяч гривен, на входе сразу требуют 15 тысяч. А технология получения зарплат сегодня такая, что их платят каждую неделю и денег столько, что накопить люди не могут.

Предложение риелторам брать на 50% меньше (как это было два года назад), а сдавать в аренду больше, пока не нашло отклика. Также лучше вместо гарантийного платежа страховать квартиру или разбить гарантийный платеж на квартал, полгода. Комиссию также лучше, если бы заплатил не арендатор, а арендодатель, получающий доходы от аренды. И, к сожалению, большая часть арендодателей в Украине – это нелегальные получатели денег, никаких налогов за сдачу квартир они не платят. В основном, это тайна, покрытая мраком. Потому что технологии, которая это бы осуществляла от имени государства, не существует.

В итоге цена на первичном рынке – растет, при этом застройщики, исходя из ситуации, вынуждены поднять цену, потому что дорожают строительные материалы и оплата труда. И в 2023 году цены на первичном рынке недвижимости будут продолжать расти.

А на вторичном – опускаться, проседать, но не падать, ведь рынок недвижимости – очень инертная штука", - подытожил эксперт.

Напомним, ранее мы сообщали, Кто в Днепре может не платить за коммунальные услуги. Какие документы нужно оформить

Гараж по цене малосемейки: в Днепре обнаружили странное объявление