Из чего состоит нынешняя цена на квартиры в Днепропетровске
Нынешняя ситуация с недвижимостью в Украине обострила и без того натянутые отношения между покупателями и продавцами онной. Падение цен на квартиры в долларовом эквиваленте и троекратный рост цен в гривневом заставили продавцов пересмотреть свои предложения и прислушаться, наконец, к существующим запросам покупателей.
Об этом "Днепропетровской панораме" рассказали специалисты днепропетровского агентства недвижимости «AM-Estate».
За год недвижимость в Днепропетровске просела по разным подсчетам на 25%-35%. Упали цены как в не самых дорогих массивах – Левобережном-3, Косиора, Тополе -2,3, Коммунаре, так и в центральных районах. Сегодня стоимость квартир в Приднепровске районах стартует от 470$/м2, а на Коммунаре от 545$ за м2.
В Центре и в Нагорном районе стоимость квартир еще не спустилась ниже отметки 1000$/м2, но при этом продемонстрировала крутые виражи упав с позиции 1900$/м2 до 1200$/м2. Квартиры на Гагарина упали в цене на 22% в среднем с позиции 1120$/м2 до 840$/м2.
Так пользуясь очень выгодной ситуацией для инвестирования денег в недвижимость, многие обратили внимание на хорошие предложения в новостроях и элитных квартирах. При ненышней инфляции вложение денег требует осмысленного решения и предмет инвестирования должен оправдать себя в долгосрочной перспективе. При этом тенденция торга становится все более заметной. Покупатели недвижимости, руководствуясь либо собственными представлениями об актуальной цене квартиры, либо экспертной оценкой, уже не бросаются на первое хорошее предложение, а просматривают с пару десятков вариантов, предлагаемых им риелторами, параллельно ведя самостоятельный поиск. И, надо сказать, такая стратегия работает. На некоторых сделках выше 150000у.е. покупателям удается снизить цену на 20000-25000у.е. А в сегменте бюджетной недвижимости за 25000-45000 сегодня можно найти очень качественные предложения: квартиры со свежим ремонтом, мебелью и с дополнительным утеплением всей площади.
При таких динамиках многие продавцы недвижимости задумались о целесообразности продажи недвижимости. Те люди, для которых продажа дома или квартиры не являлась срочной, сняли свои объявления и заморозили продажу на неопределенный срок в надежде, что цены поднимутся и вернутся на позиции, если не двухлетней давности, то хотя бы годичной. Эту ситуацию комментирует риелтор АН «AM-Estate»(г. Днепропетровск) Андрей Замковой: «Людей понять можно. Терять деньги на продаже недвижимости продавая ее дешевле, чем она была куплена, по меньшей мере нерационально. И, если недвижимость не является весомой затратной частью семейного бюджета, то логично ее оставить до лучших времен.»
Совсем другое дело, когда недвижимость становится в тягость и ее продажа с каждым днем становится все более актуальной. В этом случае владельцам этой недвижимости необходимо определить оптимальную цену продажи, чтобы провести сделку в короткое время, но в то же время выгодно для себя.
«Когда к нам обращаются клиенты с просьбой продать их недвижимость, мы в первую очередь делаем анализ ее стоимости» - комментирует Екатерина Сдобникова, исполнительный директор “AM-Estate”-“Многие продавцы определяют стоимость по собственному желанию, считая примерно так: я ее купил за столько-то, вложил в нее еще несколько десятков тысяч на ремонт и хочу заработать сверху. При этом они упускают из виду и инфляцию, и курс, и покупательскую способность, и тренды в строительстве, и моду на такие квартиры, и моральное устаревание жилья. А эти факторы более всего влияют на покупательский спрос. Поэтому мы включаем их в анализ и в пояснительной записке клиенту описываем текущую ситуацию на рынке и рекомендуемую цену. Если клиент адекватно воспринимает реальность и готов прислушиваться к экспертному мнению – мы на 100% уверены в том, что его недвижимость будет продана успешно.»
Таким примером может быть проведенный недавно анализ цен в новостроях. Средняя цена в объявлениях о продаже 2-3-х комнатной квартиры с ремонтом в новострое – это 140 000-200 000 у.е. Средняя цена, которую запрашивают продавцы это 1500-2000 у.е. за м2, но в реальности продаются квартиры стоимостью 1500-1700 у.е. за м2.
«У нас недавно был показательный случай правильно проведенного анализа цен. – подтверждает Екатерина. - Был клиент, которому надо было срочно продать 3-х комнатную квартиру в новострое. Цены на аналогичные квартиры в этом же новострое были 170000у.е. и выше. При этом они в продаже фигурировали с прошлого года. Мы провели мониторинг рынка, сравнили цены по всему городу, цены в этом районе, стоимости последних сделок на схожее жилье и предложили клиенту цену в 130000у.е. Клиент согласился и в итоге сделку мы провели за 20 дней. Надо сказать, что после этого некоторые продавцы квартир в этом доме тоже снизили цену.»
Кроме общерыночного спроса на стоимость квартиры влияет ее техническое состояние и состояние дома, в котором она находится. Продавцы, которые хотят получить настоящую стоимость своего жилья, часто приглашают оценщиков, чтобы понимать, от какой цены им отталкиваться при продаже. Эксперты оценочной компании «Мегалит-Эксперт» определили 5 основных факторов, которые будут влиять на стоимость квартиры сегодня:
Первое – это возраст дома, его состояние. Чем лучше и новее дом, тем дороже будет стоить квартира. Большую роль играют стрительные материалы, из которых он построен и наличие утепления, звукоизоляции. Поэтому монолитные дома ценятся дороже, чем кирпичные и панельные. Ну и, конечно, надо обращать внимание на состояние коммуникаций, двора, перекрытия.
Второе – район. Его инфраструктура, удобство и привлекательность для горожан. Чем более развит район, чем лучше транспортная развязка на нем, чем более он благоустроен – тем будет дороже.
Третье – этаж, на котором находится квартира. Есть ли это угловая картира, в которой может быть не очень комфортно зимой или квартира на нижнем этаже, которую можно впоследствии продать под коммерческие цели – все становится важно при определении ее ценности для клиента. На экспертную оценку, к слову, этот фактор не особо влияет.
Четвертое – площадь и планировка. Самый важный фактор при определении экспертной оценки квартиры. Стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены м2 общей площади. При этом цена 1 м2 квартиры меньшего размера стоит несколько дороже 1 м2 квартиры большего размера. Так, м2. однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартиры нужно сравнивать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат. Улучшенная планировка, большая кухня, раздельный санузел, наличие балконов и лоджий – все это увеличит стоимость квартиры.
Пятое – физическое состояние жилья. Состояние полов, кафеля, кухни, дверей, лоджии – все это будет влиять на стоимость квартиры и, если ее владелец заблаговременно не позаботился о том, чтобы привести продаваемую недвижимость в порядок, то он рискует потерять многих клиентов, которые купят квартиру, не требующую дополнительных вложений в ремонт.