Налоги при продаже недвижимости

Самый частый и запутанный вопрос при продаже недвижимости - это вопрос оплаты налога. Сколько платить и из чего налог состоит - объясняют специалисты днепропетровского агенства недвижимости AM-Estate.

Если разобраться, то налог при продаже недвижимости очень прост. Нужно выделить несколько ситуаций в которых налог будет отличаться размером и соотнести свою продажу к одной из этих ситуаций.

Наиболее распространенная продажа недвижимости - это частная, которая продается раз или два в жизни. К такой продаже относится продажа квартиры, дома, дачные участки.

Нулевая ставка. Если человек решил продать недвижимость, которая принадлежит ему более 3-х лет и делает это первый раз в этом году, то налог он не платит, т.к. ставка в этом случае равна 0%. Это правило распространяется на всех - резидентов и нерезидентов (нерезидент - это человек или компания, которые работают в Украине, но прописаны и проживают в другой стране)

К объектам недвижимости, которые попадают под эту ставку относятся жилой дом (включая участок, на котором он размещен, а также хозяйственно-бытовые сооружения на нем), квартира или ее часть, комната, садовый дом, участок, который не превышает нормы бесплатной передачи.

Ставка 5%. Если же в этом году человек уже продавал недвижимость и решает продать еще одну, то при продаже он заплатит 5% от стоимости квартиры, которая была указана в Договоре. Столько же заплатят и те граждане Украины (резиденты), которые продают ее первый раз за год, и она им принадлежит менее 3-х лет. При этом надо помнить, что если оценочная стоимость и стоимость по Договору отличаются, то налог платится с суммы не меньшей, чем оценочная стоимость.

Если в качестве продаваемого объекта выступает коммерческая недвижимость и земли селькохозяйственного назначания, на продажу которых пока наложен мораторий, то сумма продажи тоже облагается налогом по ставке 5%.

На примере это будет выглядеть так: человек в начале года продал дом и через пару месяцев решает продать еще и квартиру. С покупателем он договаривается о стоимости квартиры в 600 000 грн. Эта сумма указана в договоре. Но оценочная стоимость его квартиры, сделанная экспертами, составляет 800 000 грн. Сумма уплаченного налога будет равна 5% * 800000 = 40000 грн.

Зачастую, чтобы уменьшить сумму налога, продавец не самыми законными путями получает оценочную стоимость ниже рыночной (не 800 000 грн, а 200000 грн) и при этом еще продавец и покупатель соглашаются указать в Договоре сумму меньше действительной. Но в этом случае продавец очень сильно рискует попасть в зону пристального внимания налоговых органов и потерять разницу «укрытой стоимости» если договор будет признан недействительным. О ситуациях, при которых договор может быть признан недействительным мы рассказывали в статье «Подводные камни договора купли-продажи недвижимости».

Ставка 15%. А вот если человек является нерезидентом Украины, то при обмене или продаже недвижимости, которым он владеет не менее 3-х лет, он заплатит налог в размере 15% от стоимости объекта. Это же правило сохраняется для нерезидентов, которые совершают более одной сделки по продаже недвижимости в текущем налоговом году.

Ставка 20%. Если нерезидент получает недвижимость по наследству, то он обязан заплатить налог в размере 20% от ее номинальной стоимости.

Итак, с налогами разобрались.

Вторая составная часть платежей - это госпошлины. Их чуть больше, но они тоже очень понятны.

Госпошлины являются обязательными платежами и платятся при заключении сделок у нотариуса. Так, человек заплатит
государственную пошлину за совершение нотариальных действий в размере не менее 1% от стоимости недвижимости, указанной в Договоре.
сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимости. Этот платеж делает покупатель.

Отдельно оплачивается стоимость услуг нотариуса. Часто, покупатель и продавец договариваются между собой, что все услуги нотариуса оплачивает либо одна сторона (продавец), либо расходы делятся пополам.

Государственную пошлину платят не всех. Есть перечень граждан Украины, которым предоставляются льготы по ее уплате. Так, от уплаты гос. пошлины освобождаются:

• инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке лица;
• инвалиды 1 и 2 группы;
• граждане, отнесенные к первой и второй категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
• граждане, отнесенные к третей категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, обязательного и гарантированного добровольного отселения, при условии, если они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне обязательного отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;
• граждане, отнесенные к четвертой категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают, на территории зоны повышенного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше 4 лет.