«Подводные камни» при покупке недвижимости и как их избежать.
Покупка недвижимости - квартиры или дома представляет собой процедуру долгую и иногда даже стрессовую. Поиск агентства недвижимости, поиск подходящей квартиры, ежедневные просмотры вариантов, переговоры с владельцами квартир, подготовка документов и прочее - это занимает не один день. А вот заключение договора и передача денег, как финал этой пьесы - это самый важный момент, успех которого обеспечит спокойное проживание новых хозяев на столь долгожданных метрах квадратных. Как обойти "подводные камни" в этом нелегком деле "Днепропетровской панораме" рассказали в агентстве недвижимости «AM Estate».
Так вот, прежде, чем подписать договор, покупателю следует удостовериться, что он не содержит в себе никаких «подводных камней», которые могут в будущем привести к необратимым последствиям. Такие «камни» может найти риэлтор, который знаком с законодательной стороной договоров купли-продажи недвижимости, юрист или нотариус. Поэтому предварительная консультация у этих специалистов никогда не будет лишней.
Самое неприятное при расторжении договора - это невозможность вернуть деньги, т.к. продавца и след простыл. Такое может быть при продаже недвижимости по поддельной документации или по доверенности не собственником.
Второй неприятный момент - возврат только той суммы, что была указана в заверенном нотариусом договоре. А это, как часто бывает, цифра далекая от реальной. Стремясь уменьшить сумму налогов продавец оценивает свою недвижимости по стоимости в несколько раз ниже настоящей, а покупатели, соглашаясь на такие условия, сами себя подставляют, надеясь, что сделка пройдет гладко.
Основанием для расторжения договора покупателем могут быть обнаружение в квартире дефектов, которые невозможно устранить или их устранение связано с непропорциональными расходами. Тогда в соответствии с ч. 2 ст. 678 Гражданского кодекса Украины покупатель имеет право отказаться от договора и требовать возвращения уплаченной за товар денежной суммы. Поэтому важно, чтобы договор подписывался на прозрачных для всех условиях.
А вот расторжение сделки продавцом может быть связано, чаще всего, с наследством. Например при продаже недвижимости, полученной по договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц: договора дарения, ренты, наследства. В таких случаях уже после оформления сделки вполне возможно, что появятся наследники, которые, могут претендовать на данную недвижимость.
Продавец может потребовать расторжения договора по причине низкой цены продажи. Как бы это абсурдно не звучало, но продавая квартиру по очень низкой стоимости, продавец может через какое-то время обратиться в суд с заявлением, что тяжелые жизненные обстоятельства (например, дорогое лечение) вынудили его подписать договор на невыгодных для него условиях. И что цена проданной недвижимости на тот момент была значительно ниже рыночной. И такая сделка действительно может быть признана в суде недействительной.
Мы выделили несколько основных моментов, на которые следует обратить и покупателю и продавцу недвижимости, чтобы сделка состоялась честно и принесла обеим сторонам только удовлетворение.
1) Продажа квартиры по поддельным документам или по доверенности
В качестве продавца тут часто может выступать не собственник недвижимости, а его доверенное лицо. И очень важно разобраться, что это за доверенное лицо и на каких основаниях он использует доверенность. Во-первых, доверенность может быть элементарно просроченной. Или поддельной. Или аннулированной тем лицом, что ее выдавало. Вполне возможно, что доверенность была выдана на законных основаниях, но настоящий владелец даже не в курсе о том, что его недвижимость выставлена на продажу. Нередки случаи, когда подобные доверенности подписывали пожилые люди, которые даже не доживали до момента продажи своей собственности.
Продажа по поддельному или недействительному паспорту несомненно приведет к расторжению договора или признание его недействительным. Документ элементарно могли украсть или оформить сделку по паспорту, давно считающимся утерянным.
2) Продажа квартиры, один из собственников которой недееспособный или отсутствует на данный момент.
Если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман – т. е., лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки, то такие договора могут быть в дальнейшем оспорены, не смотря на то, что таким гражданам законом не запрещено совершать сделки.
Также может быть оспорена продажа квартиры, один из собственников которой находится в тюрьме, является военнослужащим или пропавшим. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой.
3) Продажа квартиры, которая является предметом судебной тяжбы или она находится под арестом или в залоге.
4) Нарушение прав супругов.
При заключении договора купли-продажи имущества, нажитого в браке, права на распоряжение им имеют оба супруга. Это оговорено в Семейном кодексе Украины. Следовательно для сделок с недвижимостью распоряжение имуществом должно быть заверено нотариусом, где будет указано согласие одного из супругов на продажу.
5) Наличие в истории продаваемой недвижимости сделок сомнительного характера
Особенно это важно при покупке недвижимости у юридического лица. В этом случае особое внимание следует обращать на то, имеет ли оно право вообще отчуждать это имущество. Необходимо проверить обладает ли человек, подписывающий договор, соответствующими полномочиями. А также есть ли какие-то ограничения и отягощения на продаваемом имуществе.
6) Неузаконенная перепланировка квартиры.
Чтобы избежать всех вышеперечисленных моментов, которые могут привести к расторжению договора, рекомендуется тщательно изучить документы на недвижимость. Внимательно изучить приобретаемую недвижимость, провести техническую экспертизу, побеседовать с соседями, получить все документы из ЖЭКа, посоветоваться со специалистами, сведущими в законодательстве. Ряд этих шагов значительно уменьшат риски приобретения «сомнительного» жилья и обеспечат ее новым владельцам в будущем отсутствие каких-либо неожиданных проблем.
