Як правильно здати квартиру в оренду. Покрокова інструкція

Як правильно здати квартиру в оренду. У разі бажання здати квартиру в оренду, варто подбати про належне юридичне оформлення відносин із орендарями. Що потрібно знати та робити. Про це повідомляє Дніпровська порадниця з посиланням на Департамент правового забезпечення Дніпровської міської ради

Чи потрібен договір оренди квартири

Договір оренди є основою правових відносин між орендодавцем та орендарем. Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України (ЦКУ) такий договір дозволяє орендодавцю передати майно в користування за плату на певний строк та захистити майно та кошти у разі спорів.
 

Які умови обов’язкові при укладенні договору оренди квартири

• визначення нерухомості, яка передається в оренду (адреса квартири, метраж, кількість кімнат);
•  розмір орендної плати (це обов’язкова умова договору оренди квартири. Про здачу квартиру на безоплатній основі мова піде нижче);
• строк оренди (від його тривалості буде залежати форма договору: проста письмова чи нотаріальна).

Крім основних умов, договір можна доповнити додатковими пунктами, які будуть регулювати щоденні взаємини з орендарем та спростять вирішення потенційних конфліктів  

• гарантійна сума захищає орендодавця від ризиків, якщо орендар завдасть шкоди майну або порушить умови договору;
• оплата комунальних послуг;
• утримання домашніх тварин;
• відшкодування шкоди;
• аварійні ситуації.

Також важливою є норма ст. 776 ЦКУ, згідно з якою поточний ремонт повинен здійснювати орендар, а капітальний — орендодавець. Але цей розподіл може бути змінений у договорі за домовленістю сторін.

Також, варто укласти акт приймання-передачі квартири як окремий документ. У ньому може бути зафіксуовано дату передачі майна орендарю, стан квартири та перелік меблів і техніки з їх моделями та серійними номерами. Це спростить процедуру відшкодування у випадку пошкоджень. До акту можна долучити фотознімки, що відображають поточний стан квартири.

Звертаємо увагу: якщо квартира передається в безоплатне користування, укладається не договір оренди, а договір позички, що регулюється статтею 827 ЦКУ.

Чи необхідне нотаріальне посвідчення договору оренди

Якщо строк оренди перевищує три роки, то договір потребує нотаріального посвідчення. У протилежному випадку такий договір може бути визнаний недійсним.

 Чи діє автоматична пролонгація договору оренди

  Якщо договір укладений менш, ніж на три роки, проте за правом автоматичної пролонгації триває довше, нотаріальне посвідчення не вимагається.

Як оподатковуються доходи від оренди квартири

Орендна плата вважається доходом і підлягає оподаткуванню. Фізичні особи повинні сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 1,5% військового збору.

Щоб задекларувати доходи, потрібно подати щорічну декларацію про майновий стан та доходи до 1 травня року, наступного за роком отримання доходу. Податок необхідно сплатити самостійно.

Для оптимізації податкового навантаження є можливість зареєструватись як фізична особа-підприємець (ФОП) на спрощеній системі оподаткування (єдиний податок) і обрати 2 або 3 групу оподаткування. Але є обмеження: можна здавати не більше 400 кв.м. житлової нерухомості або 900 кв.м. нежитлової.

Вартість комунальних послуг рекомендується включати до загальної суми орендної плати.

Для безготівкових розрахунків у форматі IBAN, важливо перевіряти призначення платежів. Помилкове зазначення призначення платежу може призвести до негативних податкових наслідків, у разі відсутності відповідних КВЕДів.