ОСМД: что и как?

Напомним, что первый основополагающий вариант – это управление домом самостоятельно, силами самих совладельцев, без ОСМД и без управителя.

Второй вариант – это определение управителя дома общим собранием его совладельцев по определенной процедуре, например, за управителя должны проголосовать совладельцы, площадь квартир которых вместе превышает 50% общей площади всех помещений дома, а подписать договор от их имени должно избранное доверенное лицо сроком на 1 год.
Этот путь, как правило, интересен, с одной стороны, инфантильным жильцам, поскольку не нужно напрягаться и создавать ОСМД, а, с другой стороны, недобросовестным управителям – ЖЭКам, уже давно контролируемым крупным бизнесом. Последние стремятся в новых условиях сохранить свою монополию и продолжать манипулировать совладельцами.
Ведь очевидно, что доверенное лицо от совладельцев не сможет обеспечить контроль управления домом на должном уровне. По сути, такой «управительский» вариант – добровольное узаконивание жителями продолжения жэковского псевдообслуживания.

Если же совладельцы хотят нанять управителя, то для них оптимальным решением будет вначале создать ОСМД, которое затем заключит договор с управителем. Лишь в таком случае, когда ОСМД будет полноценным заказчиком услуг по управлению домом, можно будет обеспечить контроль и управляемость процесса взаимодействия с нанятым управителем.
Третий и, на самом деле, единственный вариант эффективного управления своим домом – создание объединения совладельцев многоквартирного дома. При этом нужно понимать, что объединение совладельцев – это именно инструмент управления недвижимостью, при его создании дом как был общей совместной собственностью его совладельцев, так и остается нею.
Случаев, когда ОСМД создавать не нужно и не выгодно, крайне мало, например, в домах с небольшим количеством квартир (и то – не всегда), о которых писалось выше, в аварийном и ветхом жилье, которое, как правило, люди стремятся покинуть.

Кстати, совладельцы многоэтажек должны до 1 июля 2016 года определиться, какой из вариантов они выберут для управления своим домом. В противном случае после искомой даты им «поможет» городская власть – городской совет проведет конкурс по управлению «бесхозными» домами и самостоятельно, без мнения самих совладельцев, определит победителя.

Каковы преимущества ОСМД?

• Субъектность. В лице ОСМД у совладельцев дома появляется полноценный представитель их интересов как перед органами власти, так и перед коммунальными службами и другими юридическими лицами.
• Самостоятельность. Совладельцы дома самостоятельно формируют свой бюджет, определяют взносы на содержание дома, штатное расписание, персональный состав правления и сотрудников и пр.
• Вариативность управления домом. ОСМД может управлять домом как самостоятельно, так и заключив договор с управителем, как писалось выше.
• Дополнительные доходы. ОСМД начинает использовать доходы от аренды подвалов, от оплаты за коммуникации телефонной, телевизионной и интернет-связи, внешней рекламы на фасаде дома и пр.
• Бюджетные средства. Создание ОСМД «привлекает» из местного и государственного бюджетов средства на ремонт и термомодернизацию дома.
• Экономия на отоплении. Только объединение может провести комплексные энергоэффективные мероприятия – установить энергосберегающие окна в подъездах, утеплить фасад, и, самое главное, регулировать подачу и распределение теплоносителя по дому.

Что ожидает многоквартирные дома в недалеком будущем?
Нетрудно спрогнозировать, что ожидает многоквартирный жилой фонд через 5–10 лет. В целом он разделится на две большие группы – дома с ОСМД и без оных. Дома ОСМД будут или самоуправляться, или нанимать ответственных управителей из среды малого/среднего бизнеса, а также постепенно проводить ремонт и термомодернизацию дома за счет участия в конкурсах от местных бюджетов и кредитов по программе Госэнергоэффективности. Техническое состояние таких домов будет постепенно улучшаться, неблагополучные жильцы – выезжать, стоимость недвижимости – расти.
В «бесхозных» домах, скорее всего, конкурс на управление выиграют бывшие ЖЭКи, перелицованные под управляющие компании. Отсутствие надлежащего обслуживания дома и невозможность использования преференций ОСМД, в том числе бюджетных, приведет к дальнейшему ухудшению технического состояния дома, оттоку состоятельных и ответственных совладельцев и притоку их антиподов, падению стоимости жилья.

Что делать ответственным совладельцам дома?
У совладельцев, которые хотят продолжать жить в своем, но в отремонтированном и ухоженном доме, единственный вариант это осуществить – инициировать создание ОСМД либо поддержать других инициаторов этого мероприятия.
Если же соседи в своем большинстве не хотят создавать объединение и жить хорошо, то это повод для вас улучшить условия своего проживания – переехать в дом с уже созданным ОСМД, либо в частный.
Делайте свой выбор, господа ответственные совладельцы!

Павел Хобот, руководитель Школы управдома, upravdom.org.ua