Частые вопросы о покупке или продаже недвижимости

Консультанты агентства недвижимости «AM-Estate» делятся с читателями "Днепропетровской панорамы" ответами на наиболее частые вопросы о купле-продаже недвижимости.

ВОПРОС: Какие документы необходимы для заключения сделки продажи земельного участка

ОТВЕТ:

• Паспорта сторон по договору, их идентификационные коды, если одна из сторон в браке – свидетельство о заключении браке и как говорилось выше – согласие супруга на отчуждение/покупку земельного участка, паспорт и идентификационный код супруга;
• Если в сделке участником является несовершеннолетнее или малолетнее лицо, обязательным является согласие органов опеки и попечительства;
• Документы, которые подтверждают право собственности на землю (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
• Государственный акт на землю(в отдельных случаях);
• Выписка (Вытяг) из земельного кадастра;
• Экспертная оценка на объект и рецензия на эту оценку;
• Квитанция об уплате налога (в отдельных случаях).

ВОПРОС: Как продать квартиру, в которой из владельцев недееспособен

Собственниками квартиры являются мать и сын. Мать - инвалид находится на лечении в психиатрической больнице. Оригиналы документов на квартиру есть у сына. Мать не сможет физически присутствовать на сделке купли продажи. Какие документы можно оформить без её присутствия? Нужно ли оформлять на сына Генеральную доверенность?

ОТВЕТ:
Если мать (собственник квартиры) является недееспособной, то необходимо, чтобы над ней была установлена опека. После этого нужно получить решение органов опеки на продажу квартиры.

Если мать официально признана недееспособной и над ней установлена опека, то от ее имени квартиру будет продавать опекун.

Оформлять генеральную доверенность на сына не нужно, т.к. он и так является одним из продавцов.

Провести сделку можно по месту регистрации одной из сторон или по месту нахождения имущества.

ВОПРОС: Покупка квартиры в строящемся доме. Какие документы на свою квартиру получает клиент на стадии строительства дома и как далее вступает в право собственности?

ОТВЕТ:
Между продавцом и покупателем заключается Договор купли-продажи имущественных прав. В Договоре должны быть прописаны обязанности продавца, сроки ввода объекта, штрафные санкции, кто занимается оформлением права собственности на построенную квартиру и тд.,

После ввода здания в эксплуатацию нужно обращаться в Регистрационную службу и фиксировать свое право (получать свидетельство о праве собственности). В любом случае право собственности наступает с момента ввода дома в эксплуатацию и гос. регистрации. Пока дом не пустят в эксплуатацию, покупатель не считается собственником квартиры.

Порядок ввода в эксплуатацию - это обязанность продавца. После ввода дома, регистратору предоставляеться пакет документов как на дом, так и на землю. И основным будет декларация о готовности объекта для ввода в эксплуатацию или акт+ Решение местного совета о присвоении адреса + Заявление о регистрации и т.д.

ВОПРОС: Какой налог заплатит клиент, который в начале года купил квартиру, а теперь ее продает?

ОТВЕТ:
Клиент заплатит налог по ставке 5% с суммы не меньшей, чем оценочная стоимость квартиры (т.к. владеет этой квартирой меньше 3 лет); государственную пошлину за совершение нотариальных действий в размере не менее 1% от стоимости недвижимости, указанной в Договоре; и оплатит стоимость нотариальных услуг.

ВОПРОС: Я планирую продавать недостроенный дом. Есть какие-то нюансы по его оценке?

ОТВЕТ:

Стандартный пакет документов для оценки недостроенного дома:
- тех паспорт,
- правоустанавливающий документ,
- данные продавца,

Желательно, чтобы в документах была указана степень готовности дома.

Сама стоимость рассчитывается так же, как и на любой объект недвижимости. На оценку влияют те же факторы: месторасположение, состояние и т.п.

ВОПРОС: Как можно оформить сделку по продаже недвижимости, хозяин которой живет сейчас заграницей?

ОТВЕТ:
В этом случае собственник у себя дома может сделать доверенность на кого-то из родственников или знакомых. Такая доверенность должна содержать те полномочия, которые требуются законодательством Украины для проведения сделок по отчуждению объектов недвижимости: право заказа и получения различного характера справок и документов (в том числе денежной оценки имущества; справки о лицах, прописанных в доме/квартире, извлечения из государственного земельного кадастра Украины, справок БТИ и т.д.), право подачи заявлений, право самостоятельно определять условия и подписывать гражданско-правовые договоры, право на получение денежных средств по данным договорам, право подписи регистрационных карточек, получение правоустанавливающих документов, оплаты налогов, обязательных платежей и т.д.

Кроме того, текст доверенности должен быть изложен на специальном бланке, предусмотренном законодательством той страны, где она была выдана, подпись доверителя должна быть заверена уполномоченным на то должностным лицом либо нотариусом с обязательным проставлением его печати и присвоением индивидуального номера данной доверенности.

Так же, обязательным является четкое и правильное указание адреса имущества, которое будет отчуждаться/приобретаться. В доверенности на заключение договора дарения обязательно указываются фамилия, имя, отчество или полное наименование одаряемого. В случае невыполнения такого условия доверенность является ничтожной (п 2.4 главы 4 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

ВОПРОС: Как можно перевести нежилой дом в жилой для продажи?

ОТВЕТ:
Чтобы перевести дачу в жилой дом владельцу дачи необходимо подготовить ряд документов и подать их в исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета :
— заявление по определенной форме,
— копию документа о праве собственности на дачный или садовый дом,
— письменное согласие совладельцев на перевод дома в жилой,
— отчет о проведении технического осмотра дачного или садового дома с заключением о его соответствии государственным строительным нормам.

ВОПРОС: Супруги находятся в разводе. Как им правильно разделить квартиру, за которую они выплачивают кредит?

ОТВЕТ:
Если делить квартиру супруги решат через суд и при этом квартира находится в кредите, то возможен вариант, при котором суд может оставить квартиру тому супуругу, который постоянно находится в ней и взыскать с него в пользу другого супруга половину первоначального взноса за квартиру, а также половину уплаченных супругами денежных средств по кредитному договору.

Либо же в следствии раздела квартиры купленной в кредит при разводе, суд может лишь присудить квартиру одному из супругов, обязав его выплатить другому денежную компенсацию за часть разделенной квартиры, при этом не разделив кредитные обязательства.